Po lanskem letu, ki je bilo za slovenski nepremičninski trg rekordno, naj bi se pozitivna gibanja na trgu nadaljevala. Ob naraščanju cen in vse večjem neskladju med ponudbo in povpraševanjem se pospešuje tudi gradnja novih stanovanjskih nepremičnin, po oceni Banke Slovenije pa dogajanje za zdaj še ne kaže znakov tveganja za finančno stabilnost.
Po posameznih tržnih območjih, ki jih analizira Geodetska uprava, se je med letoma 2015 in 2017 obseg prodaj stanovanj povečal od okoli šest do okoli 40 odstotkov.Najvišja je bila rast v Novem mestu, Krškem in Brežicah, okoli 40-odstotna, sledijo okolica Ljubljane in Celje z okoli 35-odstotno rastjo in nato mesti Ljubljana ter Maribor z okoli 20-odstotno. Na drugi strani lestvice je bila rast obsega prodaj stanovanj v obdobju od 2015 do 2017 najnižja na Obali brez Kopra, v Kopru in Murski Soboti.
Za slovenskim nepremičninskim trgom je rekordno leto. Kot je v najnovejšem poročilu o trgu nepremičnin objavila Geodetska uprava RS (Gurs), je število kupoprodajnih poslov na trgu lani doseglo okoli 36.000, kar je bilo okoli pet odstotkov več kot v 2016 in približno 16 odstotkov več kot v 2015 ter nov rekord. Daleč največ poslov, okoli dve tretjini, so predstavljale stanovanjske nepremičnine (stanovanja približno 42 odstotkov, hiše okoli 24 odstotkov).
Tudi vrednost prometa z nepremičninami se je, tako zaradi rasti števila kupoprodajnih poslov kot zaradi dviga cen stanovanjskih nepremičnin, izenačila z rekordno vrednostjo leta 2007, to je okoli 2,3 milijarde evrov. Od leta 2015 je vrednost prometa z nepremičninami narasla za 31 odstotkov, samo glede na 2016 pa se je lani povečala za 2,5 odstotka.
V segmentu stanovanjskih nepremičnin kot strukturno najpomembnejšem in tudi najbolj dinamičnem se je obseg kupoprodajnih poslov pri stanovanjih v obdobju od 2015 do 2017 povečal za skoraj četrtino, pri stanovanjskih hišah pa za 39 odstotkov. Za primerjavo - obseg prodaj poslovnih nepremičnin kot najmanj dinamičen segment trga se je v tem času povečal le za sedem odstotkov.
Prodaja hiš je medtem v istem obdobju med strukturno pomembnejšimi območji najopazneje narasla v okolici Ljubljane s 35 odstotki, sledi Obala brez Kopra s 25 odstotki, Maribor z 18 odstotki in Ljubljana s približno 15 odstotki.
Povprečna cena rabljenega stanovanja je bila glede na analizirani Gursov vzorec lani pri 1610 evrih, kar je bilo 11 odstotkov več kot v 2015 in šest odstotkov več kot v 2016. V primerjavi z letom 2008, ko je bil dosežen predkrizni cenovni vrh, pa je bila še vedno nižja za okoli 12 odstotkov.
Najvišjo povprečno ceno so rabljena stanovanja lani po analizi Gursa dosegla v Ljubljani, 2410 evrov na kvadratni meter. Sledijo Obala brez Kopra (2320 evrov) in Koper (2110 evrov). Med po obsegu prodaj pomembnejšimi trgi je v Mariboru povprečna cena dosegla 1150 evrov na kvadratni meter, sicer pa je najnižja na območju Krškega in Brežic (970 evrov) in Murske Sobote (940 evrov).
Najvišjo rast cen so med 2015 in 2017 zabeležili na območju Ljubljane (18 odstotkov), sledita pa območje Kopra (17 odstotkov) in okolica Ljubljane (12 odstotkov). Na območju Novega mesta je bila rast npr. 11-odstotna, na območju Kranja, Maribora in Celja pa približno devetodstotna.
Pri stanovanjskih hišah (s pripadajočim zemljiščem) se je povprečna cena v Gursovem vzorcu medtem v obdobju od 2015 zvišala za okoli devet odstotkov na 117.000 evrov. Po območjih so po številu opravljenih poslov za primerjavo cen relevantni Ljubljana, okolica Ljubljane in Maribor. V Ljubljani je med 2015 in 2017 povprečna cena hiše z zemljiščem narasla za 19 odstotkov, v Mariboru za 18 odstotkov, v okolici Ljubljane, kjer je bilo prodaj največ, pa za devet odstotkov.
Najvišjo ceno so lani sicer hiše dosegle na Obali, okoli 300.000 evrov, a je tam prodaj bistveno manj kot v osrednji Sloveniji. Sledila je Ljubljana s približno 250.000 evri in okolica Ljubljane z okoli 170.000 evri. V Mariboru je bila pri 106.000 evrih, v Krškem in Brežicah, kjer je najnižja, pa je dosegla vsega 62.000 evrov.
Nepremičninskemu trgu se je v delu junijskega poročila o finančni stabilnosti posvetila tudi Banka Slovenije. V bančnem nadzorniku so, sklicujoč se na podatke statističnega urada, izpostavili, da je bila lanska skupna rast cen stanovanjskih nepremičnin z 10 odstotki najvišja po izbruhu krize. V primerjavi s cenovnim vrhom leta 2008 so bile cene stanovanjskih nepremičnin lani nižje za 10 odstotkov, glede na krizno dno leta 2014 pa višje za 14 odstotkov.
Rast cen stanovanjskih nepremičnin je bila po navedbah Banke Slovenije lani tretja najvišja v evrskem območju, pred njo sta bili le Irska in Portugalska. Cene nepremičnin so v Sloveniji rasle več kot enkrat hitreje kot v območju skupne valute. To je po pojasnilih bančnega nadzornika posledica močnega upada v zadnji krizi in dolgotrajnejšega obdobja letargičnega dogajanja na trgu v letih pred 2015.
Tako Banka Slovenije kot Gurs ugotavljata, da se je v zadnjih letih vzpostavil trend zmerne rasti cen stanovanjskih nepremičnin, kar pomeni, da je tudi letos in v naslednjih letih pričakovati nadaljevanje teh gibanj. Na Gursu so spomnili, da bodo polletno poročilo za letos pripravili jeseni, saj bodo do sredine oktobra preverili in obdelali ustrezne podatke. Konkretnejših zaključkov o aktualnih gibanjih tako za zdaj še ne morejo dajati, a na podlagi do zdaj preverjenih podatkov o kupoprodajnih poslih za prvo trimesečje letos bistvenih sprememb trenda na trgu ni opaziti.
Temu naj bi po pojasnilih Banke Slovenije botrovalo tudi dejstvo, da se je razpoložljivi dohodek gospodinjstev od 2008 do 2017 dvignil za 15 odstotkov, cene nepremičnin pa so kljub rasti v zadnjih letih še vedno za približno desetino nižje od predkriznega vrha. Dobre gospodarske razmere skupaj z ugodnimi pogoji za najem stanovanjskih posojil, ki so se v zadnjem letu v bančnem sistemu krepila, ob tem krepijo povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah.
Zanimanje naj bi tako ob še vedno spodbudnih napovedih kljub rasti cen nepremičnin ostalo močno, pričakovati pa je, da se bo iz Ljubljane, kjer se dostopnost nepremičnin zmanjšuje, povpraševanje selilo v druge kraje.
Vse večje je neravnovesje med povpraševanjem in ponudbo (novih) nepremičnin
V Sloveniji po pojasnilih Gursa močno prevladuje t. i. sekundarni trg stanovanjskih nepremičnin, torej prodaja rabljenih nepremičnin. Lani so tako na primer evidentirali le 800 transakcij z novimi oz. prvič vseljivimi stanovanji (od skupaj 11.460), tako da t. i. primarni trg predstavlja vsega sedemodstotni delež. V zadnjih letih število prodaj novih stanovanj celo upada, saj je bilo v 2015 še pri 1100. Po drugi strani je število poslov na sekundarnem trgu med 2015 in 2017 naraslo za 33 odstotkov.
Vse to po oceni Gursa in tudi Banke Slovenije ob povečanem povpraševanju in zmanjševanju obsega razpoložljivih rabljenih nepremičnin nakazuje na pomanjkanje zaloge novih stanovanj, kar se za zdaj kaže predvsem v Ljubljani, a je neravnovesje vse večje tudi v drugih mestih.
Cikel gradenj novih stanovanj se je v večji meri že začel v Ljubljani, povečano povpraševanje po zemljiščih za gradnjo (obseg poslov s tovrstnimi zemljišči je med 2015 in 2017 narasel za 36 odstotkov), povečano število izdanih gradbenih dovoljenj v minulih dveh letih, izrazitejša rast cen novih nepremičnin v zadnjem času in napovedi investitorjev pa kažejo, da je v naslednjih letih pričakovati precejšnje povečanje ponudbe novih stanovanj.
Galerija
